Содержание статьи

Понятие земельного спора

Земельным спором считается любой спор, причину которого составляет земля и правоотношения с ней связанные. Земельный кодекс РФ в главе IX рассматривает основные виды земельных споров: 

  • признание права на земельный участок; 
  • восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения; 
  • признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления; 
  • возмещение убытков.

В каком суде решаются земельные споры?

Не существует специального суда, созданного для рассмотрения земельных споров. Все споры рассматриваются в обычном судебном порядке в соответствии с гражданским или арбитражным процессуальными кодексами РФ, в зависимости от состава сторон спора. Например, споры между гражданами рассматриваются в суде общей юрисдикции, а между организациями в арбитражном суде. Кроме того, земельные споры могут быть рассмотрены третейским судом.

Земельные споры могут рассматриваться в суде в порядке искового производства, производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (об оспаривании нормативных правовых актов, об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих), а также в порядке особого производства (дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, например, факта владения и пользования недвижимым имуществом; факта принятия наследства и др.). Кроме того, в арбитражных судах могут рассматриваться и другие споры (например, дела о банкротстве, об оспаривании решений третейских судов и др.).

Виды земельных споров

С научной точки зрения земельные споры можно классифицировать по различным основаниям – по субъекту, объекту, порядку их рассмотрения, в зависимости от содержания разногласий по поводу реализации правоотношений и т.д. В рамках данной статьи мы рассмотрим разновидности земельных споров, с которыми субъекты земельных отношений сталкиваются чаще всего.

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость устанавливается государством по итогам государственной кадастровой оценки. Ввиду того, что стоимость участков определяется не в индивидуальном порядке, а методом массовой оценки, итоговый показатель может быть необъективно завышен. В этом случае владелец земельного участка вынужден платить налог в повышенном размере.

Изменить кадастровую стоимость можно двумя способами:

·         путем обращения в комиссию Росреестра;

·         через суд.

Гражданам не обязательно соблюдать досудебный порядок – они могут обратиться в суд сразу. А вот юридическим лицам необходимо сначала подать заявление в комиссию.

Перенос забора

Если соседи по участку самовольно захватили часть территории и возвели на ней забор, правообладателю необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля. Если факт самовольного захвата участка будет установлен, нарушитель может быть привлечен к административной ответственности по ст.7.1 КоАП РФ. Ему также будет выдано предписание о необходимости устранения нарушения.

Если проблема не будет устранена, владельцу участка необходимо обратиться в суд. Можно заявить следующие требования:

·         об истребовании части участка из чужого незаконного владения;

·         об обязании устранить препятствия в пользовании части участка (в частности, путем сноса забора и всех возведенных на части земли построек).

Раздел общего земельного участка в собственности

Согласно ст.11.4 ЗК РФ, при разделе участка образуются новые участки, а прежний прекращает свое существование (конечно, юридически, но не фактически). Раздел земли может потребоваться в разных ситуациях, например, в случае необходимости продажи участка по частям. Собственники участка вправе поделить участок по своему соглашению. Однако необходимо учесть некоторые нюансы: так, в частности, площади новых участков не должны быть меньше установленных значений.

В случае возникновения споров, собственникам необходимо обращаться в суд.

Выдел земельного участка в натуре

Если участок находится в долевой собственности у нескольких субъектов, каждый из них вправе требовать выдела своей доли в натуре. Ст.11.5 ЗК РФ закрепляет, что выдел предполагает образование одного или нескольких новых участков: прежний участок сохраняется, но в новых границах.

Собственники могут решить данный вопрос путем заключения соглашения или посредством обращения в суд.

Сложность заключается в том, что площадь нового участка не должна быть меньше минимального значения (минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли).

О признании права собственности на земельный участок

Признание права собственности на участок – это официальная констатация факта принадлежности объекта конкретному лицу. Как правило, оно требуется в случаях, когда Росреестр отказывает в регистрации права собственности на участок (например, из-за неточности в документах), либо если право на землю уже зарегистрировано за иным субъектом. Признание права собственности осуществляется только в судебном порядке.

Судебная практика свидетельствует о том, что подобные иски удовлетворяются (при наличии соответствующих оснований), если истец фактически владеет спорным участком. Если это не так, суд может принять отрицательное решение ввиду того, что иной вариант приведет не к восстановлению нарушенного права, а к правовой неопределенности.

Обжалование отказа ФГБУ Кадастровая палата

Исходя из положений процессуального законодательства суд (арбитражный суд) вправе признать незаконным решение (ненормативный правовой акт) органа, осуществляющего публичные полномочия, а также должностных лиц указанных органов при наличии следующих условий:

·         оспариваемое решение не соответствует закону;

·         решение нарушает права и интересы заявителя, либо налагает на него дополнительные обязанности, способствует возникновению препятствий на пути реализации своих прав.

Бремя доказывания того, что решение соответствует закону, лежит на органе/должностном лице, принявшем такое решение.

Проблемы с постановкой на кадастровый учет

Ст.16 218-ФЗ устанавливает, что участок должен быть поставлен на кадастровый учет в течение 5 рабочих дней, если соответствующее заявление подается непосредственно в уполномоченный орган. Однако достаточно часто обнаруживаются какие-либо проблемы (например, отсутствие необходимых документов), из-за которых Кадастровая палата может сначала приостановить осуществление кадастрового учета, а затем отказать в предоставлении данной услуги (если препятствующие обстоятельства не будут устранены).

Если заинтересованному лицу не удалось добиться положительного решения в досудебном порядке, для защиты своих прав стоит обратиться в суд.

Установление границ земельного участка через суд

Требование об установлении границ участка предъявляется в случаях, когда после комплекса кадастровых работ границу невозможно согласовать с правообладателями соседних угодий. Заявить подобный иск в суд вправе не только собственник, но и лица, обладающие иными правами на участок (в частности, правом постоянного (бессрочного) пользования). Ответчиком будет правообладатель смежного участка, отказывающийся от согласования границ.

Истец вправе заявить в иске дополнительные требования, например, об обязании ответчика освободить незаконно занимаемую территорию.

Установление сервитута земельного участка

Установление права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), является крайней мерой, применяемой, если нет иных вариантов обеспечить доступ собственника к своему имуществу. Сервитут может устанавливаться по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения – в судебном порядке (ст.274 ГК РФ).

Если речь идет о публичных сервитутах, влекущих возникновение права использовать участок у неопределенного круга лиц, то здесь применяется ст.23 ЗК РФ. Такой вид сервитута не подразумевает обращение в суд или заключение соглашения.

Раздел дома в натуре

Раздел дома в натуре представляет собой образование новых объектов недвижимости. Чаще всего он производится бывшими супругами, для которых дом является совместно нажитым имуществом. Разделить дом в натуре можно в добровольном порядке, но в большинстве случаев сторонам приходится обращаться в суд.

Однако такой раздел возможен не всегда. Например, если это может привести к ухудшению техсостояния дома, снижению его стоимости, возникновению препятствий в пользовании жилыми помещениями, в иске может быть отказано. Также стоит помнить, что выделяемая доля должна представлять собой обособленное помещение (либо должна быть техническая возможность провести необходимые работы).

Изменение назначения категорий земельного участка

Участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением: в противном случае возможно наступление негативных последствий вплоть до его изъятия (ст.284 ГК РФ). Поэтому если владелец желает использовать участок для других целей, необходимо пройти процедуру изменения категорий земельных участков, которая регламентирована 172-ФЗ. Согласно положениям данного закона, лицо, заинтересованное в переводе участка из одной категории в другую, должно предъявить в соответствующий властный орган ходатайство, приложив к нему ряд документов.

Однако зачастую заинтересованные лица получают отказ в переводе участка в нужную им категорию. Отстаивать свои права в этом случае необходимо в суде.

Исправление реестровой (кадастровой) ошибки

Из-за ошибок кадастровых инженеров земельные участки могут накладываться друг на друга и пересекаться. Исправить такую ошибку, согласно ч.3 ст.61 218-ФЗ, должен Росреестр в течение 5 рабочих дней с момента получения корректного межевого плана. Однако при наличии риска спора с соседями (а он есть практически всегда), дело подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Очень важно сформулировать корректные требования. Истцу следует просить не исключить сведения об участке, а скорректировать их.

Субъект и объект земельного спора

Объект земельных правоотношений – то, по поводу чего возникают земельные правоотношения.

К объектам земельных правоотношений относятся:

  • Земля – это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особыми свойствами (состав, граница и т.п.);
  • Земельный участок – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Определяющими признаками земельного участка являются его границы и площадь;
  • Часть земельного участка – становится объектом земельных правоотношений только в 2 случаях:
    а) При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке. В данном случае собственник такого здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка;
    б) В случае установления права ограниченного пользования земельным участком (сервитута);
  • Земельная доля – доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Субъекты земельных правоотношений – граждане, иностранные граждане юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Возможность участия граждан и юридических лиц в земельных правоотношениях зависит от их правоспособности и дееспособности. РФ, субъекты РФ и муниципальные образования могут принимать участие в земельных правоотношениях в двух качествах: как властный орган, издающий властные предписание и как собственник земельных участков. Что касается иностранных граждан, то они также могут приобретать в собственность земельные участки, но эта возможность имеет ограниченный характер.

Для обозначения категории участника земельных правоотношений используются следующие понятия:

  • Собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
  • Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;
  • Землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
  • Арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
  • Обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);
  • Правообладатели земельных участков – собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Способы рассмотрения земельных споров

Заинтересованное лицо может защитить свои земельные права с помощью подачи различных исков, начиная с заявления о признании права собственности и заканчивая иском об установлении сервитута. Важно выбрать правильный способ защиты и сформулировать корректное требование – в ином случае истец может не достичь того результата, на который он изначально рассчитывал.

Порядок рассмотрения

Порядок рассмотрения земельных споров такой же как и для любых других споров: подача иска, принятие его судом, назначение заседания, непосредственное рассмотрение земельных споров судом, вынесение решения. 

Список документов для подачи иска 

К исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие оплату госпошлины и уведомление других участников спора. Кроме того, нужно приложить любые документы, обосновывающие и подтверждающие вашу позицию изложенную в иске. 

Порядок разрешения земельных споров

Как уже говорилось выше земельные споры рассматриваются судами общей юрисдикции или арбитражными судами, в порядеке, установленном Арбитржным и Гражданским процессуальными кодексами. Для рассмотрения земельного спора необходимо подать исковое заявление.

К искам о правах на земельный участок относятся, в частности:

– иски об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения;

– иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения земельным участком;

– иски о признании права на земельный участок (например, права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования);

– иски о признании права собственности ответчика на земельный участок отсутствующим;

– иски об установлении сервитута (права ограниченного пользования земельным участком);

– иски об установлении границ земельного участка. Как правило, истцы – владельцы соседних земельных участков (смежные землепользователи).

Обратиться в суд с исковым заявлением об установлении границ земельного участка имеет право гражданин, который обладает земельным участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет;

– иски об освобождении земельного участка от ареста;

– иски об определении порядка пользования земельным участком.

Порядок обжалования земельных споров

Решение может быть обжаловано в апелляционной и кассационной инстанциях, по основаниям неправильного применения закона. Более подробно о порядке рассмотрения споров судами читайте в наших специальных статьях, в которых подробно описывается процесс рассмотрения споров, принятия решений и их обжалование в судах и третейских судах. 

Консультация юриста в Москве

Адвокат по земельным вопросам

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.


Рекомендуем к прочтению:

Договорные споры