Содержание статьи

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

Согласно ст.17 ЖК РФ и ст.288 ГК РФ, квартиры должны использоваться для проживания людей. Проживание может быть совмещено с профессиональной деятельностью, если при этом не нарушаются требования, предъявляемые к квартирам, а также соблюдаются права других лиц. Так, например, в квартире можно заниматься репетиторством, подготовкой документов или составлением дизайн-проектов – эта деятельность не ухудшит качество жилья и не помешает вашим соседям.

Однако разместить в квартире магазин, склад, офис, тренажерный зал или детский развивающий центр нельзя. За это нарушитель может быть привлечен к административной ответственности по ч.1 ст.7.21 КоАП РФ. Если собственник квартиры сдаст ее в аренду для ведения коммерческой деятельности, договор может быть признан недействительным в судебном порядке, например, по иску прокурора.

Единственный выход – перевод жилого помещения в нежилое. Если квартира станет нежилым объектом, то ее можно будет законно использовать для коммерческой деятельности. Но такой перевод требует больших временных и финансовых затрат.

О новом законе

С 9 июня 2019 года применяется 116-ФЗ от 29 мая 2019 года, который скорректировал порядок перевода жилого помещения в нежилое. Какие нововведения привнес этот акт?

  1. Расширился перечень документов, требуемых для перевода помещения. Теперь заинтересованному гражданину необходимо согласие соседей граничащих квартир и протокол общего собрания жильцов, содержащий решение о согласии. К сожалению, если соседи настроены отрицательно, сделать из жилья магазин или пекарню не получится.
  2. Установлены требования к содержанию письменного согласия владельцев граничащих помещений на перевод квартиры.
  3. Установлены особые правила кворума для общего собрания жильцов, порядок определения которого зависит от количества подъездов в многоэтажке. Согласие жильцов считается полученным, если большая часть голосов отдана за перевод.
  4. Закреплено правило о том, что переводимое помещение должно быть изолировано от подъезда, которым пользуются остальные жильцы.

Нужно ли получать согласие соседей?

С 2019 года необходимо заручиться согласием собственников квартир, непосредственно примыкающих к переводимому помещению, – об этом сказано в п.7 ч.2 ст.23 ЖК РФ. Установленной формы согласия от соседей нет, однако в документе необходимо указать следующие моменты (ч.2.2 ст.23 ЖК РФ):

  • ФИО собственника квартиры, граничащей с переводимым помещением (или полное наименование юрлица и его ОГРН, если жилье принадлежит организации);
  • номер квартиры соседа;
  • паспортные данные собственника граничащего жилья;
  • данные документа, подтверждающие право собственности соседа на жилое помещение.

Также лицу, заинтересованному в переводе жилого помещения в нежилой фонд, необходимо получить одобрение других жильцов многоэтажки на общем собрании собственников квартир.

Правила кворума для общего собрания

Чтобы собственники квартир могли принимать решение о возможности перевода квартиры в нежилое помещение, необходим кворум. Исходя из положений ст.45 ЖК РФ, на собрании должны присутствовать:

  • лица, на долю которых приходится не менее 2/3 голосов (если в многоэтажном доме единственный подъезд);
  • лица, на долю которых приходится не менее 1/2 голосов во всем доме, включая лиц, которым принадлежит 2/3 голосов в конкретном подъезде (если в многоэтажном доме несколько подъездов).

Нужно отметить, что количество голосов напрямую зависит от площади квартиры. Чем она больше, тем больше у ее собственника голосов. Учитываются также голоса собственников нежилых объектов, расположенных в этом доме.

Если нужного количества участников не набралось, может быть проведено повторное собрание по тому же вопросу.

А теперь о том, сколько голосов необходимо собрать для принятия положительного решения:

  • большую часть голосов от суммарного количества голосов, участвующих в собрании (если в многоэтажном доме единственный подъезд);
  • большую часть голосов от суммарного количества голосов, участвующих в собрании, а также большую часть голосов собственников, живущих в конкретном подъезде (если в многоэтажном доме несколько подъездов).

Подготовка к общему собранию

Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

  1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
  2. Уведомления о предстоящем собрании.
  3. Бланки решений собственников-участников собрания.
  4. Листы регистрации.

Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

  • заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
  • личное вручение каждому собственнику под роспись;
  • размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

В сообщении необходимо указать:

  • сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
  • формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
  • дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
  • вопрос, который будет решаться на собрании;
  • порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании. 

Допустимо использовать одновременно несколько способов уведомления жильцов.

Перед проведением общего собрания полезно ознакомиться с Письмом Минстроя и ЖКХ от 5 октября 2017 года № N 35851-ЕС/04. В нем рассматриваются основные вопросы, например, как исправлять ошибки и опечатки в протоколе, можно ли вручать уведомление о собрании не собственнику, а иному жильцу и т.д.

Как оформляются результаты собрания

После обработки бюллетеней и подсчета голосов оформляется протокол общего собрания. Подготовить документ необходимо не позднее, чем через 10 суток с момента завершения голосования. Нюансы оформления протокола зафиксированы в Приказе Минстроя и ЖКХ РФ от 28 января 2019 года № 44/пр. Необходимо прописать:

  • название документа;
  • дату составления, учетный номер;
  • сведения о том, когда и где проходила встреча жителей;
  • содержательную часть и ее заголовок;
  • место, где будут находиться документы собрания;
  • приложения к протоколу.

Содержательная часть протокола включает вводную и основную части. Информация об организаторе собрания, о жильцах, принявших в нем участие, о рассматриваемом вопросе содержится во вводной части. Во второй части фиксируются процессуальные нюансы проведения встречи.

К протоколу прикладываются:

  • реестр владельцев помещений в многоэтажке;
  • сообщение о планируемом собрании;
  • реестр передачи уведомлений собственникам о предстоящей встрече;
  • перечень приглашенных лиц, а также тех, кто пришел на собрание;
  • документы, рассматриваемые жильцами на собрании;
  • бланки голосования.

Один экземпляр протокола, а также оригиналы бюллетеней и всех использованных в ходе собрания документов необходимо отдать в УК. Инициировавшее собрание лицо должно оповестить жильцов о результатах общего собрания в течение 10 суток со дня принятия соответствующих решений.

Требования и санитарные нормы

В ст.22 ЖК РФ зафиксированы условия перевода квартиры в нежилое помещение. Перечислим их.

  1. Объект должен занимать первый этаж. Однако возможен перевод жилья, расположенного на более высоком этаже при условии, что все находящиеся ниже помещения имеют статус нежилых.
  2. Необходимо оборудовать отдельный вход. Более того, помещение должно быть полностью изолировано от подъезда.
  3. Вся квартира должна быть переведена в нежилое помещение. Частичная смена статуса запрещена. Например, из одной комнаты в трехкомнатной квартире не получится сделать нежилое помещение.
  4. Квартира не должна находиться в залоге, например, у кредитных учреждений. Также необходимо помнить, что запрещен перевод помещений в доме социального использования, и перевод, осуществляемый с целью дальнейшего ведения религиозной деятельности.

Но это еще не все. Собственнику необходимо обратить внимание на множество других нюансов.

  1. У нежилого помещения должна быть автономная система вентиляции. Однако допускается присоединение к общедомовой системе, если качество воздуха, который поступает в квартиры других жильцов, при этом не ухудшится (п.128 СанПиН 2.1.3684-21).
  2. Если вы хотите сделать из квартиры, например, магазин, необходимо предусмотреть зону погрузки-разгрузки. Ее можно осуществлять с торцов дома, из подземных тоннелей или со стороны автодорог. Однако запрещено производить загрузку и разгрузку во дворе многоэтажки – это создает неудобства для жильцов (п.138, 139 СанПиН 2.1.3684-21).
  3. Практически всегда переводимому помещению требуется хорошая звукоизоляция. Крики детей, громкая музыка, шумное технологическое оборудование может нарушать покой жильцом расположенных рядом квартир. Помните, что допустимый уровень шума в дневное время не должен превышать 55 дБ, а в ночное – 45 дБ (СН 2.2.4/2.1.8.562-96). 

Особое внимание уделяется пожарной безопасности здания. Так, помещение должно быть оборудовано противопожарной защитой (ст.81 123-ФЗ). В частности, необходимо установить пожарную сигнализацию и систему оповещения и управления эвакуацией.

Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?

Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
  • техпаспорт жилья;
  • поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
  • проект переустройства и/или перепланировки;
  • согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
  • протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).

Если заявление будет подавать не лично собственник переводимой квартиры, а его представитель, требуется также нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями.

Обратите внимание: заявитель может не предоставлять техпаспорт, поэтажный план и правоустанавливающие документы. В этом случае уполномоченный орган запросит их самостоятельно. 

Куда подавать документы?

Вопросами перевода квартир в нежилые помещения занимаются уполномоченные органы (например, в Москве – Департамент городского имущества города Москвы). Документы можно подать через МФЦ, непосредственно в Департамент или отправить в электронном виде. За услугу не взимается плата.

Консультация юриста в Москве

Юридическая помощь в переводе жилого помещения в нежилое

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

Пошаговая инструкция: как перевести жилое помещение в нежилое

Рассмотрим алгоритм перевода жилого дома в нежилое здание более подробно. Четко придерживайтесь описанных ниже действий, чтобы добиться положительного результата.

Выясните, возможен ли вообще перевод квартиры в нежилое помещение

Как известно, не из любой квартиры можно сделать офис или магазин. Например, если квартира находится на втором этаже, а под ней расположено тоже жилое помещение, перевод невозможно будет осуществить даже в том случае, если все жильцы многоэтажного дома будут не против.

Закажите проект перепланировки/переустройства 

Для этого следует обратиться в организацию, входящую в СРО проектировщиков. Предоставьте специалистам техническую документацию на квартиру, а также обеспечьте доступ в свое жилье. В проекте будут содержаться сведения о применяемых нормативных актах, о планируемых видах работ и т.д. В документ также включается графическая часть – план помещения после перепланировки, схемы расположения отопительных приборов, трубной разводки и т.д.

Заручитесь согласием соседей

Получите согласия от собственников всех квартир, граничащих с вашим помещением. Также необходимо получить одобрение на перевод от других жильцов многоквартирного дома на общем собрании.

Подготовьте необходимые документы и передайте их в уполномоченный орган

Перечень требуемых документов был указан выше. Уполномоченный орган, принявший документы, должен передать заявителю соответствующую расписку.

Дождитесь рассмотрения вашего обращения

Уполномоченный орган обязан принять решение о возможности/невозможности перевода в течение 45 суток с момента получения необходимых документов от заявителя. Однако в отдельных субъектах могут устанавливаться более сжатые сроки: например, в Москве услуга будет оказана в течение 34 суток.

Заявитель уведомляется о принятом решении в течение 3 рабочих дней. Также уведомляются об этом собственники квартир, примыкающих к переводимому помещению. 

Проведите комплекс необходимых работ

Если заявитель получил положительное решение, необходимо приступить к проведению необходимого комплекса работ. Очень важно четко следовать проекту – в ином случае работы не примут.

После того, как работы по перепланировке/переустройству будут завершены, собственнику необходимо пригласить комиссию для проверки соблюдения установленных требований. Если замечаний нет, оформляется акт приемочной комиссии. Далее собственнику необходимо заказать новый технический план помещения.

Дождитесь регистрации изменений

Уполномоченный орган обязан отправить в Росреестр документы, необходимые для регистрации изменений. В течение 15 рабочих дней с момента получения пакета документов Росреестр должен зарегистрировать перевод. Собственник помещения извещается об этом в течение 5 рабочих дней.

Какие сложности могут возникнуть?

Как перевести нежилое помещение в жилое, мы уже выяснили. Однако процедура нередко сопровождается различными трудностями. О «подводных камнях» нужно помнить заранее, чтобы иметь возможность оперативно продумать план своих действий.

Перепланировка

Перевод жилого помещения в нежилое практически всегда предполагает необходимость проведения масштабных капитальных работ. Как минимум, требуется устройство отдельного входа в нежилое помещение.

Если реконструкция может стать причиной уменьшения площади общего имущества жильцов, то ее проведение возможно только в одном случае – если все собственники дадут свое согласие. Это следует из ч.2 ст.40 ЖК РФ. Однако получить такое согласие от каждого не так просто: практически всегда находится один несговорчивый житель, который будет выступать против перепланировки.

Отказ

По заявлению заинтересованного лица может быть принято отрицательное решение. Причины перечислены в ст.24 ЖК РФ.

  • отсутствие требуемых документов;
  • непредставление гражданином в течение 15 дней документа, который уполномоченный орган не смог получить самостоятельно ввиду отсутствия нужной информации;
  • игнорирование условий изменения статуса помещения;
  • предоставление заявления в другой орган;
  • допущенные при составлении проекта переустройства/перепланировки ошибки.

Отказ можно обжаловать в судебном порядке. Но если замечания обоснованы и вполне устранимы, легче и проще исправить недостатки и подать заявление заново. Это не запрещено законом.

Авторский подкаст «Следователь Позвонит»

Проект наших партнеров Андрея Шевченко и Михаила Кучин, где они разбирают самые резонансные события в стране и их последствия для всех нас.

Все о новых законах и громких делах в России и в мире максимально доступно и без занудства.

Процедура перевода через суд

Если вы считаете, что уполномоченный орган незаконно отказал в переводе жилого помещения в нежилое, стоит обратиться в административным иском в суд. В заявлении можно прописать следующие требования:

  • о признании отказа уполномоченного органа в переводе неправомерным;
  • об обязании уполномоченного органа принять решение о переводе.

Требования к форме и содержанию административного иска прописаны в ст.125 КАС РФ. Иск должен быть рассмотрен судом в течение 2 месяцев с момента поступления документов.

Можно ли жилое помещение перевести в нежилое сразу через суд, минуя административный порядок? Верховный Суд РФ в своем Определении № 18-КГ19-58 от 30 июля 2019 года указал, что нет. Жилищным законодательством установлен досудебный порядок смены статуса квартир, поэтому подмена судебным решением надлежащих действий и решений уполномоченного органа недопустима. Следовательно, заинтересованному лицу необходимо сначала попробовать решить вопрос с переводом в досудебном порядке, и только в случае получения отказа можно обратиться в суд.

Итак, как мы могли убедиться, смена целевого назначения жилья – весьма непростая и долгая процедура. Заинтересованному в переводе собственнику необходимо изучить внушительный перечень нормативных актов (как федеральных, так и региональных), чтобы разобраться во всех тонкостях процесса.


Рекомендуем к прочтению:

Взыскание неустойки с застройщика через суд