Содержание статьи

Участие в долевом строительстве позволяет приобрести квартиру в новостройке по весьма привлекательной цене. Однако на практике все не так радужно: многие стройфирмы не выполняют взятые на себя обязательства, оттягивая момент передачи жилья дольщику или нарушая требования к качеству квартиры. В таких случаях возможно взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия в строительстве (далее — ДДУ).

Закон 214-ФЗ

Итак, каким законом регулируются вопросы взыскания неустойки со стройфирмы? Прежде всего, это 214-ФЗ, вступивший в силу 1 апреля 2005 года.  Перечислим статьи закона, дающие право гражданам требовать неустойку:

  • ч.2 ст.6 214-ФЗ (в случае срыва сроков сдачи жилья);
  • ч.8 ст.7 214-ФЗ (в случае срыва сроков исправления недостатков жилья).

Также к данным отношениям применяется ст.23 Закона № 2300-1.

Как застройщики нарушают договор

Какие нарушения со стороны стройфирмы дают право гражданину требовать выплаты неустойки? Во-первых, это несоблюдение сроков передачи квартиры, зафиксированных в ДДУ. Во-вторых, — затягивание сроков устранения недостатков в готовом жилье. Подобные нарушения встречаются очень часто, их допускают не только малоизвестные стройфирмы, но и крупные застройщики с «именем».

Действие непреодолимой силы

Из п.3 ст.401 ГК РФ следует, что с застройщика снимается вся ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязанностей, если он докажет, что причиной этому явилась непреодолимая сила. Для причисления конкретного обстоятельства к непреодолимой силе, необходимо, чтобы оно одновременно отвечало следующим критериям:

  1. Чрезвычайность: наступление данного обстоятельства является необычным в данных условиях.
  2. Неизбежность: ни дольщик, ни стройкомпания не могли предотвратить наступление данного обстоятельства.
  3. Непреодолимость: обстоятельство стали причиной невозможности исполнения стройфирмой своих обязательств.

Однако ни отсутствие у стройфирмы денег на строительство многоэтажки, ни неправомерные действия субподрядчиков, ни недостаток необходимых материалов не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы. Также из судебной практики следует, что такими обстоятельствами не являются:

  • экономический кризис;
  • снижение курса рубля;
  • противозаконные действия иных субъектов (например, хищение со стройплощадки оборудования);
  • признание стройфирмы банкротом;
  • погодные условия, являющиеся для конкретной местности обычными.

Нарушение сроков сдачи

Срок передачи жилья – это существенное условие, которое обязательно должно быть прописано в договоре. Чаще всего в соглашении указывается конкретная дата, например, «не позднее 30 апреля 2021 года». Тогда срок просрочки начинает отсчитываться с 1 мая 2021 года. 

Согласно ч.3 ст.6 214-ФЗ, стройфирма, не успевающая достроить дом, обязана направить дольщикам за 2 месяца до сдачи объекта соответствующее уведомление с предложением подписать допсоглашение. Если гражданин согласится на перенос сроков и подпишет документ, на неустойку он может не рассчитывать. Помните, что дольщик вправе отказаться согласовывать новые условия.

Проблемы при приемке

Неработающая вентиляция, протекающие трубы, продувание в местах стыков оконных рам, грибок и плесень на стенах, а также прочие существенные недостатки можно легко обнаружить при приемке квартиры. Из-за этих недочетов проживание в квартире не представляется возможным, поэтому дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать полного устранения дефектов. В таком случае гражданин вправе взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Почти всегда при осмотре квартиры обнаруживаются несущественные дефекты: грязные стекла, криво поклеенные обои, отсутствие стопоров для дверей и т.д. Дольщику следует прописать эти недочеты в смотровой ведомости и принять квартиры: в ином случае объект будет передан в одностороннем порядке, и гражданин не сможет рассчитывать на взыскание неустойки в полном объеме.

Случается, что строительные проблемы выявлены не во время приемки, а спустя какой-то промежуток времени. Если в течение гарантийного срока, составляющего минимум 5 лет для объекта строительства и 3 года для технологического и инженерного оборудования, дольщик обнаружил какие-либо недостатки, он вправе потребовать их своевременного устранения. Если гражданин не укажет сроки устранения дефектов, подлежит применению ст.20 № 2300-1, обязывающая стройфирму привести жилье в порядок в течение 45 суток. 

Неустойка начинает отсчитываться со дня, следующего за последним днем, когда компания должна была выполнить требования дольщика.

Подготовка иска в суд

Если стройфирма игнорирует требования дольщика, не желая выполнять их добровольно, гражданину придется добиваться взыскания неустойки с застройщика в суде. Этот небыстрый процесс, требующий учета массы важных нюансов.

Образец искового заявления

Иск о взыскании неустойки с застройщика должен соответствовать требованиям, предъявляемым ст.131 ГПК РФ. Придерживайтесь следующей структуры при подготовке своего заявления:

  1. В шапке иска следует прописать наименование суда, его адрес, а также полные данные обеих сторон – дольщика и застройщика. Не забудьте указать контактные данные.
  2. В основной части нужно написать, когда был заключен договор, какие пункты соглашения нарушила стройфирма, отправлял ли дольщик претензию и т.д. Обязательно укажите законы, регулирующие вашу ситуацию. Также не забудьте произвести подробный расчет взыскиваемых сумм.
  3. В просительной части дольщик предъявляет конкретные требования к стройфирме. Гражданин вправе требовать не только неустойку, но и компенсацию морального вреда, возмещения всех убытков и т.д.
  4. В конце иска приводится список прилагаемых к нему документов.

Если вы затрудняетесь составить документ самостоятельно, воспользуйтесь готовым образцом заявления о взыскании неустойки, который без труда можно отыскать в Интернете. Однако имейте в виду, что шаблоны исков не могут учитывать особенностей вашей ситуации. 

Претензия застройщику о неустойке

Дольщику не стоит отказываться от подготовки претензии застройщику о взыскании неустойки по двум причинам:

  1. Всегда есть вероятность, что стройфирма решит удовлетворить требования гражданина в досудебном порядке. 
  2. Если застройщик не удовлетворит требования гражданина добровольно, в дальнейшем через суд с него будет взыскан штраф в размере 50 % от требуемой суммы.  И эти средства поступят на счет дольщика.

Строгих требований к претензии нет, однако рекомендуется придерживаться следующей структуры:

  • наименование, адрес стройфирмы;
  • ФИО, адрес, контакты дольщика;
  • сведения о том, когда был заключен ДДУ, его реквизиты;
  • информация о том, какие положения договора и нормы закона нарушила стройкомпания;
  • расчет взыскиваемой неустойки;
  • требования о выплате неустойки и иных сумм (например, убытков), а также реквизиты для перечисления денег;
  • срок для удовлетворения требования гражданина;
  • список прикладываемых документов.

Претензию и все прикладываемые к ней документы следует направить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес стройкомпании. Однако перед отправкой документов внимательно изучите ДДУ: возможно, в соглашении указан иной адрес.

Куда подавать заявление?

Исковое заявление направляет в суд общей юрисдикции – мировой или районный. Если дольщик требует больше 100 тысяч рублей, дело будет рассматривать районный орган правосудия, если меньше – мировой.

Гражданин вправе выбрать один из трех вариантов:

  • обратиться в суд по своему месту проживания;
  • подать иск по юридическому адресу стройфирмы;
  • обратиться в орган правосудия по месту исполнения ДДУ (месту нахождения объекта).

Главный принцип, которым руководствуется большинство дольщиков, — удобство. Именно поэтому они предпочитаются обращаться в суды по своему месту проживания. Однако перед подачей иска ознакомьтесь с практикой рассмотрения подобных споров в этих судах. Возможно, какой-то орган правосудия неоправданно урезает размер взыскиваемой неустойки, руководствуясь ст.333 ГК РФ.

Добиться взыскания неустойки с застройщика можно и через арбитражный суд. Для этого дольщик может заключить договор цессии, например, с другим юридическим лицом, уступив ему право требования неустойки. Однако в последнее время и арбитражные органы правосудия стали сильно урезать размер неустойки и отказывать во взыскании штрафа.

Какие документы нужны

Чтобы получить деньги со стройфирмы, гражданину потребуется не только исковое заявление, но и некоторые другие документы. Приведем их список.

Договор долевого участия

ДДУ подтверждает наличие договорных отношений между гражданином и застройщиком, фиксирует права и обязанности сторон, содержит иные важные моменты. Даже если соглашение носит иное название (например, «предварительный договор купли-продажи квартиры»), суд все равно будет применять положения 214-ФЗ.

Соглашения к ДДУ

Если стороны заключали допсоглашения, например, о переносе сроков, то эти документы необходимо также предоставить в суд.

Документы об оплате

Гражданин должен доказать, что он полностью выполнил обязанность по перечислению стройфирме оговоренной суммы. Например, таким документом может быть платежное поручение со штампом банка. 

Претензия и ответ на нее

Если гражданин отправлял претензию, ему необходимо приложить к иску данный документ, а также ответ на нее (при наличии). В ином случае он не сможет рассчитывать на получение в свою пользу штрафа, предусмотренного законодательством о защите прав потребителей.

Документы, подтверждающие несение истцом расходов

Если из-за недобросовестного поведения стройфирмы дольщик понес какие-либо расходы, их необходимо доказать. Например, если гражданину пришлось обращаться за юридической помощью, к иску следует приложить копию соответствующего договора и квитанцию об оплате.

Квитанция госпошлины

Если дольщик требует с застройщика более 1 млн рублей, ему необходимо оплатить госпошлину, а квитанцию приложить к иску. Если сумма меньше, то госпошлина не уплачивается, а квитанция, соответственно, не прикладывается.

Документ, подтверждающий факт отправки иска ответчику

Дольщик обязан направить в адрес стройфирмы иск и прочие документы, которых нет у ответчика. Подтверждением факта отправки будут опись и почтовая квитанция.

Как рассчитать неустойку?

Для расчета неустойки гражданину понадобятся следующие данные:

  • текущая ставка рефинансирования;
  • стоимость объекта по ДДУ;
  • число дней просрочки.

А формула для определения размера неустойки следующая:

1/150 ставки рефинансирования Х стоимость объекта по ДДУ Х количество дней просрочки

Приведем пример расчета.

Строительная фирма опоздала со сдачей квартиру дольщику на 34 дня. Предположим, ставка рефинансирования на день исполнения обязательства составляла 4,50 %. А стоимость квартиры по ДДУ равнялась 5 400 000 рублей. Подставляем известные значения в формулу:

1/150 Х 0,045 Х 5 400 000 руб Х 34 дня = 55 080 рублей

Иным образом рассчитывается неустойка в случае неустранения застройщиком выявленных дольщиком дефектов. Если недостатки незначительные, то неустойка считается следующим образом:

1% от стоимости работ по устранению недостатков Х количество дней просрочки

Например, предположим, что стоимость устранения недоделок составляет 80 000 рублей, а срок просрочки равняется 40 дням. Тогда размер неустойки будет составлять:

1 % Х 80 000 Х 40 дней = 32 000 рублей

Но если недостатки настолько серьезные, что проживание в квартире не представляется возможным, то в расчет стоит брать не стоимость работ по устранению дефектов, а стоимость самого объекта по ДДУ. 

Консультация юриста в Москве

Юридическое представительство в судебном разбирательстве с застройщиком

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

СПРОСИТЬ ЭКСПЕРТА

Как проходит суд с застройщиком?

Как взыскать неустойку с застройщика через суд? Перед обращением в орган правосудия дольщику необходимо ознакомиться не только с 214-ФЗ, Законом «О защите прав потребителей», но и положениями ГПК РФ. Рассмотрим этапы взыскания денег через суд.

Подача документов в суд

Дольщику следует подготовить иск и документы, подтверждающие его позицию, оплатить госпошлину (при необходимости), затем отправить документы в надлежащий орган правосудия. Гражданин может передать документы лично через канцелярию суда, отправить их по почте или в электронном виде. В течение 5 суток с момента получения документов судебный орган должен принять решение о принятии/отказе в принятии иска.

Подготовка к судебному разбирательству

На данном этапе, в частности, дольщик вправе заявить ходатайство об истребовании документов, которых у него нет, а застройщик – представить свои возражения на поданный иск. Орган правосудия, в свою очередь, опрашивает участников дела, решает вопрос о вступлении в дело иных лиц и т.д.

Участие в судебных заседаниях

Несмотря на то, что дольщик вправе ходатайствовать о рассмотрении дела в свое отсутствие, не стоит пропускать судебные заседания. В ином случае гражданин лишается возможности возражать против аргументов застройщика, участвовать в исследовании доказательств, отстаивать свою позицию. ГПК РФ устанавливает, что спор должен быть разрешен в течение 2 месяцев с даты поступления документов в орган правосудия.

Обжалование судебного решения

Если дольщика по тем или иным причинам не устроило судебное решение, он вправе обжаловать его в вышестоящей инстанции в течение 30 дней с момента принятия акта в окончательном виде. Иногда справедливости удается добиться лишь в Верховном Суде РФ.

Взыскание убытков сверх неустойки

Если дольщик вследствие неисполнения стройфирмой своих обязательств понес убытки, он вправе требовать их возмещения. Чаще всего эти убытки связаны с наймом квартиры на тот период, пока застройщик не сдаст объект или не устранит серьезные недостатки. При этом не имеет значения тот факт, что размер взысканной неустойки и штрафа покроют эти убытки.

 Как взыскать эти деньги с застройщика? Для этого заявите соответствующее требование в иске и подтвердите его документально.

Решение суда

По окончании судебного разбирательства суд оглашает свое решение сторонам. Однако это только резолютивная часть. Мотивированная часть судебного акта должна быть готова не позднее 5 дней с даты оглашения резолютивной части. Итоговое решение органа правосудия вступает в силу по истечении 30 дней с даты изготовления его в окончательном виде, если ни одна из сторон не пожелала подать апелляционную жалобу.

Авторский подкаст «Следователь Позвонит»

Проект наших партнеров Андрея Шевченко и Михаила Кучин, где они разбирают самые резонансные события в стране и их последствия для всех нас.

Все о новых законах и громких делах в России и в мире максимально доступно и без занудства.

Узнать подробнее

Исполнительный лист и порядок взыскания неустойки по нему

После вступления итогового решения в законную силу дольщик вправе направить заявление в суд о выдаче ему исполнительного листа. По ходатайству гражданина орган правосудия может направить документ сразу в ФССП по юридическому адресу стройкомпании.

Если гражданин получил исполлист на руки, у него есть два варианта:

  1. Направить документ в банк, в котором у застройщика открыт счет.
  2. Подготовить заявление о возбуждении исполнительного производства в ФССП.

Итак, как мы видим, взыскать неустойку со стройфирмы не так просто. Но затягивать с подачей иска не нужно, иначе вас могут опередить другие дольщики, и денег на счетах может просто не хватить на всех.

Рекомендуем к прочтению:

Рассмотрение земельных споров