Содержание статьи

На общем собрании собственников могут решаться самые разнообразные вопросы, касающиеся каждого жильца, начиная с изменения целевого назначения помещения и заканчивая установлением размера платы за содержание жилого помещения. Однако очень часто порядок проведения мероприятий и оформления итоговых документов нарушаются. В этом случае гражданин, имеющий в собственности помещение в такой многоэтажке, может оспорить решение общего собрания собственников (далее – ОСС).

Как проводится общее собрание собственников?

Порядок проведения ОСС квартир, расположенных в многоэтажном доме, зафиксирован в ст.45 ЖК РФ

Рассмотрим алгоритм подготовки и проведения данного мероприятия.

  1. Определение организатора собрания. Если владельцы квартир в новостройке планируют встречаться впервые, то инициатором может быть любой собственник/группа собственников. Годовое собрание будет готовить инициативная группа, избранная на первичном собрании.

Внеочередные встречи жильцов могут проводиться по желанию каждого собственника в многоквартирном доме – это следует из ч.2 ст.45 ЖК РФ. Также в роли организатора может выступить управляющая компания – только та, которая занимается обслуживанием данного дома. При этом в повестку могут быть включены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников помещений.

Согласно ч.6 ст.45 ЖК РФ, собственники, обладающие не менее 10 % голосов, вправе обратиться в обслуживающую дом организацию с просьбой провести общее собрании. Управляющая компания, в свою очередь, обязана провести собрание в течение 45 дней.

В некоторых случаях ОСС вправе созывать орган местного управления (например, при необходимости решения вопроса о способе управления многоэтажкой – ч.6 ст.161 ЖК РФ).

  1. Подготовка и сбор документов, необходимых для проведения ОСС. Организатору потребуются:
  • уведомления о проведении мероприятия;
  • реестр владельцев помещений;
  • бланки решений собственников;
  • листы регистрации.
  1. Уведомление владельцев помещений о мероприятии. Каждый собственник жилых и нежилых помещений уведомляется минимум за 10 суток. Требования к содержанию сообщения зафиксированы в ч.5 ст.45 ЖК РФ. Способы уведомления могут быть разными, начиная с отправки заказного письма каждому собственнику и заканчивая размещением соответствующей информации на информационных стендах в подъездах домов.
  2. Проведение ОСС. Собрание допустимо проводить в очном, заочном и очно-заочном формате. Общее правило таково: собрание вправе решать поставленные вопросы, только если в нем принимают участие собственники, располагающие не менее  50 % голосов. 

Но есть исключения. Например, при переводе жилого помещения в нежилое на собрании должны присутствовать собственники, обладающие не менее 2/3 голосов (если подъезд единственный). Если подъездов несколько, на собрании должны присутствовать жители, обладающие не менее 50 % голосов во всем доме, включая граждан, обладающих 2/3 голосов в конкретном подъезде.

 Решение считается принятым, если за него было отдано большинство голосов.

  1. Подведение итогов собрания. В течение 10 суток с момента завершения собрания оформляется протокол, требования к которому содержатся в Приказе Минстроя РФ от 28.01.19 № 44/пр. О принятом решении уведомляются жильцы дома не позднее 10 суток с даты оформления протокола. Далее все документы передаются в обслуживающую многоэтажку фирму.

Кто может оспаривать решение общего собрания?

Оспаривание решения общего собрания собственников многоквартирного дома возможно жильцом этой многоэтажки при наличии одновременно двух условий (ч.6 ст.46 ЖК РФ):

  • гражданин не был на ОСС и не голосовал/выступал против принятого решения;
  • спорное решение затрагивает его права и интересы.

Другие жильцы также вправе присоединиться к иску до того, как будет вынесен итоговый акт. Если проигнорировать такую возможность, собственники теряют в дальнейшем право на обращение в суд с подобным иском. 

Кто может еще обжаловать решение общего собрания собственников? Ст.20 ЖК РФ дает возможность оспаривания решения также органам Государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. Что касается управляющей организации, то она лишена данного права.

Предмет оспаривания

В иске необходимо заявлять требование об оспаривании самого решения ОСС, но не составленного протокола. В случае заявления подобных требований большинство судов указывает на то, что такой способ защиты не предусмотрен ст.12 ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Соответственно, в удовлетворении данного требования будет отказано.

Кто будет отвечать по иску?

В качестве ответчиков указываются граждане или юридические лица, инициировавшие проведение общего собрания, либо лица, руководившие им.

Однако если будет установлено, что якобы инициировавший собрание гражданин ничего о нем не знал, а его подпись в протоколе была поддельной, в качестве ответчика допустимо привлечь управляющую организацию. Но только в том случае, если по итогам решения она была наделена новыми правами и обязанностями по отношению к жильцам многоэтажки.

В каких случаях решение ОСС нельзя оспорить?

Исходя из положений п.2 ст.181.4 ГК РФ, не удастся аннулировать решение, принятое с нарушением процедурных моментов, если в дальнейшем общее собрание приняло аналогичное решение, но уже по всем установленным правилам. Важный нюанс – более позднее решение должно быть принято до вынесения судом соответствующего итогового акта.

Кроме того, согласно п.4 рассматриваемой статьи, решение остается в силе при наличии двух обстоятельств:

  • даже если бы истец принял участие в процедуре, его голос бы не оказал влияния на принятие окончательного решения;
  • принятое решение не несет в себе существенных неблагоприятных последствий для гражданина (он не понес убытков, не лишился возможности получить выгоду от использования общего имущества, не утратил способности участвовать в ОСС и т.д.).

Как определить кворум оспариваемого собрания?

Чтобы определить кворум, необходимо:

  1. Узнать квадратуру жилых и коммерческих помещений в доме. Получить необходимую информацию можно, например, на сайте «ГИС ЖКХ» или из технического паспорта многоквартирного дома.
  2. Подсчитать, какую площадь занимают лица, посетившие собрание.
  3. Разделить площадь помещений, принадлежащую участникам, на общую площадь жилых и нежилых помещений, а затем умножить полученное значение на 100 %. Отметим: в расчет не берется площадь помещений, относящихся к общему имуществу дома.

Если итоговая цифра не превышает 50 %, то кворума не было, и собрание не могло решать никаких вопросов.

В некоторых случаях бюллетени не должны учитываться при подсчете голосов. Например, не подлежит учету документ, если в нем не указаны сведения о правоустаналивающих документах конкретного лица, принимающего участие в голосовании (требование п.2 ч.5.1 ст.48 ЖК РФ). 

Отсутствие в бюллетене даты его подачи само по себе не означает, что его не стоит учитывать при подсчете голосов. В этом случае суд предлагает участникам передать дополнительные доказательства. Жильцы многоэтажки могут быть вызваны в судебное разбирательство для дачи своих пояснений в роли свидетелей.

Иск о признании протокола общего собрания недействительным

Как мы уже выяснили, заинтересованному субъекту необходимо подавать иск об оспаривании решения общего собрания собственников, а не о признании протокола недействительным. Что касается требований к форме и содержанию иска, то они фиксируются в ст.131 ГПК РФ. Структура заявления следующая:

  1. Вводная часть. Здесь истец указывает свое ФИО, адрес своей регистрации, контактные данные, а также приводит аналогичные данные об ответчике. Необходимо прописать и наименование суда, в который будет подано заявление, и его адрес. Не забудьте написать название иска («О признании недействительным решения общего собрания собственников помещений»).
  2. Мотивировочная часть. В этой части иска необходимо указать, когда, где и в каком формате проходило собрание, кто явился его инициатором, какие вопросы ставились на повестку дня. Истец должен обязательно перечислить нарушения, допущенные (по его мнению) при проведении встречи. В ст.181.4 ГК РФ указано, что, в частности, может стать причиной аннулирования решения ОСС.

Подкрепите свои доводы ссылками на действующее законодательство.

  1. Просительная часть. В ней истец формулирует свои требования к ответчику (в нашем случае – признать недействительным решение ОСС). Также можно заявить требование о возмещении понесенных на обращение в суд расходов.

В конце иска приводится перечень прикладываемых документов.

Образец искового заявления

Чтобы оспорить решение общего собрания собственников, нужно исковое заявление. Истец может воспользоваться готовым образцом иска ради экономии сил и времени. Однако имейте в виду, что не всем образцам, размещенным в Интернете, можно доверять – многие их них содержат устаревшую информацию или вовсе составлены некорректно.

Поэтому сверяйтесь с нормативными актами во избежание ошибок.

Куда подавать заявление?

Иск следует направить в районный суд по месту проживания ответчика-инициатора собрания. Документы можно передать через канцелярию лично, направить по почте заказным письмом или загрузить через портал «ГАС Правосудие».

Какие документы понадобятся?

Для обжалования решения собрания собственников жилья понадобятся следующие документы:

  • квитанция госпошлины;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности истца на помещение в данной многоэтажке;
  • документы, подтверждающие факт уведомления других собственников о планах обратиться в суд;
  • почтовые квитанции, подтверждающие факт отправки иска и всех документов ответчику;
  • протокол ОСС со всеми приложениями;
  • иные документы.

Если у истца не хватает каких-либо документов, он может просить суд оказать содействие в их получении.

Сроки обжалования

Срок обжалования решения общего собрания собственников сокращенный и составляет, согласно ч.6 ст.46 ЖК, полгода с даты, когда истцу стало известно или должно было стать известно о принятом решении (но не позднее 2 лет с даты, когда информация появилась в открытом доступе). Поэтому рекомендуется не тянуть с обращением в суд.

Консультация юриста в Москве

Юридическая помощь в признании протокола общего собрания недействительным

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

Порядок оспаривания решения ОСС

Приведем алгоритм обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Следуйте ему, чтобы добиться отмены решения, которое вас не устраивает по тем или иным причинам.

Получение и изучение протокола ОСС

Получить протокол можно на сайте «ГИС ЖКХ». Внимательно ознакомьтесь с его содержанием на предмет возможных нарушений. Достаточно часто обнаруживаются различные нестыковки, среди которых, например, участие в голосование обычных жильцов (не собственников), завышение площадей квартир ради увеличения количества голосов участвующих, проведение голосования не по повестке дня и т.д.

Уведомление других собственников о планах обратиться в суд

П.6 ст.181.4 ГК РФ обязывает гражданина перед подачей иска в суд уведомить других собственников о своих намерениях. Конечно, можно направить каждому собственнику отдельное письмо: но если квартир много, это может обойтись истцу очень дорого. Поэтому дешевле и быстрее разместить соответствующее уведомление на доске объявлений в подъезде дома – Пленум Верховного Суда РФ в п.65 своего Постановления № 25 от 23.06.2015 года разрешил делать так.

Если истец не выполнит данную обязанность, судья оставит заявление без движения.

Подготовьте иск и подайте его в суд

О том, как подготовить иск и куда его правильно подать, мы уже говорили ранее. Не забудьте перед этим направить копии документов ответчику – организатору ОСС.

Примите участие в судебном процессе

Чтобы иметь возможность отвечать на вопросы суда, представлять свои возражения на доводы ответчика, участвовать в изучении доказательств, истцу лучше принять личное участие в судебных разбирательствах. Однако если у гражданина нет времени или желания заниматься данным вопросом, он может заручиться поддержкой юриста или адвоката.

Дело должно быть рассмотрено в течение 2 месяцев с даты поступления заявления в суд. Однако сроки могут затягиваться, например, из-за необходимости привлечения третьих лиц к процессу – управляющей компании или других собственников.

Оспорьте решение суда, если оно вас не устроило

Если истец остался недоволен итогами судебного разбирательства, он может подать апелляционную жалобу в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде. Требования к жалобе зафиксированы в ст.322 ГПК РФ. Стоит помнить, что в жалобе нельзя заявлять новые требования или представлять новые документы. Истец может просить апелляционный суд лишь заново оценить представленные ранее доказательства.

Итак, добиться обжалования решения ОСС можно, однако это весьма трудоемкий процесс, требующий соблюдения ряда правил.


Рекомендуем к прочтению:

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома?