Содержание статьи

Согласно ч.1 ст.6 214-ФЗ, одной из основных обязанностей застройщика является предоставление квартиры дольщику в сроки, указанные в ДДУ. Однако очень часто строительные фирмы не успевают завершить возведение дома к обозначенной дате, создавая при этом дополнительные неудобства гражданам. Законодательством предусмотрена строгая ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома, однако дольщикам все равно приходится прикладывать немалые усилия для защиты своих прав.

Нужно ли подписывать соглашение об изменении срока сдачи?

Ч.3 ст.6 214-ФЗ обязывает девелопера предупредить дольщика о затягивании сроков строительства и предложить согласовать новые даты сдачи объекта. Причем сделать это застройщик должен не менее чем за два месяца до финальной даты. Но нужно ли соглашаться на это?

Дольщик может не подписывать дополнительное соглашение – это его право, а не обязанность. Если, к примеру, гражданин еще не полностью расплатился за квартиру, предложение о переносе сроков сдачи жилья можно принять. Дополнительное время можно потратить на поиски денег и окончательный расчет с застройщиком.

Однако если вы все выплатили, а квартира необходима «здесь и сейчас», то логичнее будет отказаться продлять сроки. Тем более в этом случае вы сможете рассчитывать на неустойку с застройщика при задержке сдачи дома. Кроме того, не стоит подписывать соглашение, если вам очевидно, что дополнительные дни, недели и месяцы не исправят ситуацию, и фирма все равно не успеет достроить многоэтажку.

Если все-таки подписали соглашение?

Если условия дополнительного соглашения соответствуют законодательству, строительная фирма действовала легальными способами, а дольщик поставил свою подпись, пребывая в здравом уме, единственное, что остается – дождаться наступления новой даты сдачи объекта. 

Однако иногда соглашение можно признать недействительной сделкой в суде. Такое возможно, в частности, если соглашение подписано:

  • под психическим/физическим воздействием;
  • под влиянием обмана;
  • с нарушением действующего законодательства;
  • недееспособным гражданином и т.д. 

Полный перечень оснований признаний сделки недействительной содержится в ГК РФ.

Например, достаточно часто застройщики включают в ДДУ пункт о том, что дольщик не имеет права отказаться от подписания соглашения о переносе сроков строительства. Если все же от гражданина поступит отказ, фирма может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Понятно, что такие условия не соответствуют законодательству, однако далекие от юриспруденции дольщики подписывают соглашения, боясь потерять квартиру.

В этом случае гражданам следует в судебном порядке признать недействительными и спорные положения ДДУ, и дополнительное соглашение. Если суд примет положительное решение, стороны возвращаются к «исходной точке», то есть к первоначально согласованной дате сдачи жилья.

Нужно ли расторгать договор с застройщиком?

Ст.9 214-ФЗ дает дольщику возможность самостоятельно отказаться от ДДУ, если девелопер затягивает сроки сдачи объекта более чем на 2 месяца. В судебном порядке гражданин может расторгнуть ДДУ, если у него есть веские основания полагать, что фирма не уложится в отведенные сроки. Однако стоит ли это делать?

Если финансовое положение застройщика стабильное, и срок ожидания сравнительно небольшой, есть смысл требовать возврата денег и выплаты процентов. Если вы опередите других дольщиков, шансы на получение всех требуемых сумм весьма высоки.

Однако если девелопер находится в финансовой яме и вот-вот обанкротится, не рекомендуется расторгать ДДУ. Лучше в дальнейшем включиться в реестр передачи жилых помещений, поскольку тогда квартира исключается из конкурсной массы и не может быть реализована на торгах. В ином случае дольщик рискует остаться и без денег, и без жилья.

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Чем можно доказать, что застройщик задерживает сдачу дома? Гражданину могут понадобиться:

  1. ДДУ и дополнительные соглашения к нему. В договоре указывается, когда дольщик получит свое жилье (чаще всего согласовывается конкретная дата).
  2. Уведомление от застройщика о переносе сроков строительства с предложением заключить соглашение.

Отсутствие передаточного акта тоже является подтверждением того, что дольщик не получил квартиру.

Также суд вправе направлять свои запросы в компетентные органы по исследуемому вопросу. Так, в частности он может получить информацию о том, когда было выдано разрешение на строительство, не продлевался ли срок действия документа, подавал ли застройщик заявление о вводе многоэтажки в эксплуатацию и т.д.

Как посчитать компенсацию при просрочке сдачи?

Итак, при срыве сроков сдачи жилья гражданин вправе рассчитывать на неустойку, предусмотренную ч.2 ст.6 214-ФЗ. Формула расчета неустойки следующая:

Стоимость квартиры по ДДУ Х 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ Х 2 Х число дней просрочки

Предположим, стоимость квартиры по соглашению составила 3 200 000 рублей, а число дней просрочки – 44. Ставка рефинансирования равна 5 %. Подставляем указанные значения в формулу и считаем.

3 200 000 руб Х 0,05/300 Х 2 Х 44 дня = 46 933 рубля

Если вы решили расторгнуть ДДУ, то строительная фирма должна выплатить проценты за пользование вашими деньгами. Формула расчета процентов приведена в ч.2 ст.9 214-ФЗ.

Сумма переданных по ДДУ денег Х 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ Х 2 Х число дней пользования деньгами

Например, гражданин передал фирме 1 200 000 рублей, а застройщик пользовался этими деньгами на протяжении 120 дней. Ставка рефинансирования составила 5 %. Считаем проценты:

1 200 000 руб Х 0,05/300 Х 2 Х 120 дней = 48 000 рублей

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик вправе требовать с него неустойку. Однако для получения денег гражданину необходимо придерживаться четкого алгоритма действий.

Подготовка претензии застройщику

Закон не предъявляет особых требований к претензии застройщику о нарушении сроков сдачи квартиры. Более того, дольщик вообще может обойтись без претензии и сразу обратиться в суд. Однако рекомендуется все же подготовить данный документ, поскольку:

  • существует шанс, что девелопер удовлетворит требования дольщика добровольно;
  • если компания откажется выплачивать неустойку, в дальнейшем в судебном порядке с нее может быть взыскан штраф, предусмотренный законодательством о защите прав потребителей (составляет 50 % от требуемой суммы).

При составлении претензии рекомендуется придерживаться следующей структуры:

  • наименование строительной компании, ее юридический адрес, реквизиты;
  • ФИО, адрес, контактные данные дольщика;
  • основные данные о ДДУ: дата его заключения, номер, предмет договора и т.д.;
  • сведения о том, какие положения договора и нормы законодательства нарушила фирма;
  • расчет величины неустойки;
  • требования гражданина и срок, в течение которого они должны быть исполнены;
  • реквизиты для перечисления денег;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата составления претензии, подпись дольщика.

Претензия может быть предъявлена как до подписания передаточного акта, так и после.

Передача претензии

Документ можно передать лично в офисе застройщика. Тогда у вас на руках должен остаться второй экземпляр претензии с печатью фирмы и датой передачи бумаг. Второй вариант – направить документы заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес компании. Обратите внимание на ДДУ: иногда в нем указан иной адрес для отправки корреспонденции.

Какой бы способ вы ни выбрали, необходимо сохранить документальные подтверждения факта отправки претензии. В ином случае девелопер может заявить, что никаких документов он не получала. И тогда суд не будет взыскивать в пользу дольщика штраф.

Обращение в суд

В большинстве случаев строительная компания игнорирует претензию дольщика. Тогда единственное, что остается гражданину – обратиться в суд с иском. Подобные споры разрешатся судами общей юрисдикции. Если взыскиваемая сумма не превышает 100 тысяч рублей, дело будет рассмотрено мировым судом, если превышает – районным.

Дольщик самостоятельно определяет, в какой суд ему обратиться:

  • по собственному адресу регистрации;
  • по юридическому адресу компании;
  • по месту исполнения ДДУ (месту расположения многоэтажки).

Какие документы нужны?

Разумеется, идти в суд с «пустыми руками» не следует: дольщику необходимо собрать доказательства, подтверждающие его позицию. Рассмотрим, какие документы ему понадобятся.

ДДУ и приложения к нему

ДДУ подтверждает факт наличия договорных отношений между компанией и гражданином, содержит сведения о порядке сдачи дома застройщиком и т.д.

Документ об оплате по ДДУ

Дольщику необходимо подтвердить, что он выполнил свои обязательства перед компанией, то есть внес оплату по ДДУ. Для этого подойдет, например, квитанция к приходному кассовому ордеру.

Передаточный акт

В данном документе фиксируется фактическая дата предоставления квадратных метров гражданину. Если она не совпадает с датой, указанной в ДДУ, значит, застройщик нарушил оговоренные сроки предоставления объекта.

Квитанция госпошлины

Квитанция об оплате пошлины требуется только в том случае, если гражданин намерен взыскать более 1 млн рублей. В остальных случаях он освобожден от необходимости оплачивать пошлину и, соответственно, прикладывать к иску данный документ.

Претензия и ответ на нее

Если вы отправляли претензию – приложите к иску ее копию, а также ответ застройщика. Также предоставьте суду документы, подтверждающие факт отправки (почтовую квитанцию и уведомление о вручении).

Документы, свидетельствующие о несении дольщиком расходов

Если из-за несвоевременного получения жилья вам пришлось, например, снимать квартиру, предоставьте суду копию договора найма жилого помещения. Это поможет взыскать с ответчика ваши расходы.

Квитанции, подтверждающие отправку документов ответчику

Процессуальное законодательство обязывает истца самостоятельно направить ответчику копию иска и все документы, которые у него отсутствуют.

Консультация юриста в Москве

Юридическое представительство в судебном разбирательстве с застройщиком

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

Образец заявления

Достаточно часто дольщики в целях экономии времени и сил пользуются готовыми образцами исковых заявлений. Однако важно помнить, что к документу предъявляются строгие требования, зафиксированные в ст.131 ГПК РФ. В иске указываются:

  • наименование, адрес суда;
  • наименование, адрес организации-застройщика;
  • ФИО, адрес, контактные данные истца;
  • обстоятельства дела: когда был подписан ДДУ, перечислил ли дольщик оплату, в какие сроки должна была быть передана квартира и т.д.;
  • сведения о том, какие нарушения были допущены фирмой;
  • конкретные статьи нормативных актов, регулирующих данную ситуацию;
  • расчет взыскиваемой суммы;
  • требования дольщика;
  • список документов-приложений;
  • дата составления заявления.

Остановимся на том, что может требовать гражданин в иске. Так, если дольщик намерен расторгнуть соглашение, он вправе потребовать:

  • возврата всей суммы, перечисленной застройщику;
  • выплаты процентов за пользование деньгами;
  • компенсации понесенных затрат;
  • компенсации морального вреда;
  • возмещения судебных издержек;
  • выплаты штрафа.

Если гражданин не намерен расторгать ДДУ, он вправе требовать выплаты неустойки, штрафа за несвоевременную сдачу дома застройщиком, компенсации морального вреда, возмещения судебных издержек и убытков.

Судебный процесс

После того, как все документы поступят в суд, в течение 5 дней должен решиться вопрос о принятии иска к производству. Если нареканий нет, далее судья начнет подготовку к рассмотрению дела. Именно на данном этапе, в частности, гражданин может заявить ходатайство об истребовании недостающих документов.

На сами судебные заседания обязательно вызываются и застройщик, и дольщик, а иногда и третьи лица. Но если гражданин не желает лично посещать заседания, он может направить в суд своего представителя по доверенности. Стороны разъясняют свои позиции суду, отвечают на его вопросы, возражают против аргументов друг друга, участвуют в изучении доказательств и т.д. Процессуальное законодательство обязывает суд принять решение по делу в течение 2 месяцев.

К сожалению, большинство судов урезает размер неустойки и процентов, руководствуясь ст.333 ГК РФ. А вот сумма, внесенная по ДДУ, возвращается дольщику полностью (если гражданин, конечно, предъявлял подобное требование).

Исполнение решения суда

Итоговый судебный акт вступает в силу через 30 дней с момента его изготовления в окончательном варианте, если ни одна из сторон не пожелала подать апелляционную жалобу. Гражданин, получивший исполнительный лист в суде, может предъявить его в ФССП по месту нахождения застройщика. Но лучше направить документ в банк, в котором у фирмы открыт счет.

Что делать, если сроки сдачи затягиваются, а квартира в ипотеке?

Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома, а квартира находится в ипотеке? Даже если строительная фирма не передала жилье вовремя, дольщик должен продолжать вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В ином случае к гражданину могут быть применены жесткие санкции вплоть до расторжения ипотечного договора и утраты квартиры. 

Если дольщик все же намерен расторгнуть ДДУ, сначала ему следует заручиться согласием кредитного учреждения. Если согласие получено, дольщику необходимо придерживаться алгоритма действий, описанного выше, но с некоторыми оговорками. Так, например, в ДДУ может быть указано, что деньги возвращаются на счет банка – тогда застройщик должен перечислить средства непосредственно в кредитное учреждение.

А как быть с процентами, уплаченными дольщиком по ипотечному договору? В данном случае проценты являются убытками, соответственно, их можно взыскать с застройщика.

Итак, факт затягивания сроков сдачи квартиры нельзя оставлять без внимания. Не стоит подписывать никаких дополнительных соглашений о переносе сроков без тщательного анализа ситуации. В ином случае вы можете потерять и деньги, и время.


Рекомендуем к прочтению:

Взыскание неустойки с застройщика через суд