В период кризиса с точки зрения снижения нагрузки на оборотные средства есть возможность потребовать отсрочки арендных платежей у арендодателя. Объясняем, как этим воспользоваться и даем советы, что делать, если арендодатель отказал вам в отсрочке или снижении размера арендной платы.

Содержание статьи

Почему у вас есть право получить отсрочку/снизить размер арендной платы

Ваша возможность потребовать отсрочки арендных платежей у арендодателя предусмотрена ст.19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ . Порядок предоставления отсрочки установлен правительством РФ в  Постановлении от 03.04.2020 г. № 439 . Эти документы регулируют взаимоотношения с частными, государственными и муниципальными владельцами арендуемого имущества.

В этих актах установлено, что компании из списка пострадавших отраслей (дополнение к списку 1; дополнение с списку 2; дополнение к списку 3), вправе обратиться к арендодателю с требованием об отсрочке арендных платежей. 

Ваша возможность просить об уменьшении арендных платежей имеет место быть только в том случае, если пострадавшая компания не имела возможности пользоваться помещением. 

К сожалению, законодатель не раскрыл, что подразумевается под термином “не иметь возможности пользоваться”. Это обстоятельство, боюсь, будет порождать множество споров. Для примера возьмем салон красоты. Этот вид бизнеса не может работать совсем. Казалось бы, понятно, что бизнес не пользуется помещением и поэтому имеет право на снижение арендной платы. Но в помещении хранятся инструменты, находится мебель, немало оборудования (солярий, стерилизационные приборы для маникюра), косметические средства и т.д. Получается, что салон красоты использует арендованное помещение для хранения всего этого.

Как и когда оформить отсрочку/снижение размера арендной платы

Отсрочка или снижение размера арендной платы предоставляется с даты объявления режима повышенной готовности. В Москве, например, это 5 марта 2020 года. Действуют данные льготы до 1 октября 2020 года. В дальнейшем погашение отсроченных платежей производится начиная с 1 января 2021 года и заканчивается не позднее 1 января 2023 года. Оплата производится путем добавления отсроченных платежей к текущим арендным платежам. Но не более половины отсроченного месячного платежа в месяц.

Важно знать, что на рассмотрение вашего требования у арендодателя имеется 30 дней. Отсчет дней начинается с даты обращения арендатора с соответствующим заявлением. Учитываются все дни, как рабочие, так и нерабочие. Если окончание срока приходится на нерабочий день, тогда оно переносится на первый после выходного рабочий день. В течение этого времени арендодатель может предоставить отсрочку, либо отказать в ней.

арендной платы

Что делать, если арендодатель отказал в отсрочке/снижении размера арендной платы

На сегодняшний день механизмов заставить арендодателя предоставить отсрочку нет. Поэтому при взаимодействии с арендодателем необходима тщательность и детальная проработка документов.

Действенным способом будет ваше обращение в суд с иском о понуждении арендодателя предоставить отсрочку или уменьшить размер арендной платы. Суд с большой долей вероятности понудит арендодателя предоставить отсрочку или уменьшить арендные платежи. Но суд не является распорядительным органом. Судебный процесс предполагает равноправие сторон. Это значит, что арендодатель может представить свои доводы против предоставления арендных льгот и доказать несостоятельность ваших требований.

Полезный совет: Одним из эффективных способов работы с вашим арендодателем может служить альтернатива в виде муниципального имущества. В Москве предлагается 150 объектов недвижимости со льготной арендной ставкой 1000 рублей за квадратный метр в год для подвальных помещений и порядка 4500 рублей за аренду остальных помещений. Эту информацию вполне можно использовать на переговорах с арендодателем в том ключе, что есть куда переехать недорого.

Иллюстрацией и неким указателем направления ваших взаимоотношений с арендодателем может служить Распоряжение Правительства от 16 мая 2020 года № 1296-р. Этим распоряжением, наряду с уже принятыми мерами, правительство устанавливает для распорядителей государственным (не муниципальным или находящимся в собственности субъекта РФ) имуществом обязательность предоставления отсрочки или снижения арендной платы для арендаторов такого имущества, а также обязывает государственных арендодателей заключать соглашения об отсрочке или освобождении от арендной платы в течение 7 дней. Таким образом, правительство формирует образец практической реализации арендных льгот. 

В целом, наиболее эффективным способом представляются ваши переговоры с арендодателем, поскольку остальные способы более затратные с материальной и временной точки зрения. Однако и переговорная, и судебная позиции требуют подготовки и юридического обоснования.

Что происходит на рынке аренды в России в период пандемии коронавируса

Прекрасной иллюстрацией может выступить разгорающееся противостояние между крупнейшими торговыми центрами, правительством и ассоциациями арендаторов из разных отраслей.

Толчком к обострению противоречий послужило внесение правительством России в Государственную Думу законопроекта. Он предоставляет арендатору возможность прекратить договор аренды без возмещения штрафов, оплаты убытков и прочих невыгодных условий, которые содержатся в договорах аренды с некоторыми крупными арендодателями. Этот законопроект внесен 7 мая текущего года и до настоящего времени прошел первое чтение. Второе чтение назначено на 20 мая. К этому сроку все заинтересованные стороны могут представить проекты поправок к законопроекту. Однако, стороны решили перенести полемику в СМИ. Сейчас она развивается в Forbes и Коммерсанте.

Очевидно, что в такой острой ситуации, развивающейся сейчас на наших рынках, невозможно принять решение, которое устраивало бы всех участников. Также невозможно установить какие-либо санкции для одной из сторон гражданского оборота за неисполнение требований другой стороны. Я имею в виду, что это невозможно установить законодательно. Потому что таким образом законодатель дискриминирует одну из сторон гражданского оборота. Кроме того, правительство конечно же понимает, что, предоставляя слишком много возможностей одной стороне, оно просто переносит убытки на другую сторону. А проблема снижения экономической активности от этого не решится.

Поэтому, вероятнее всего, каких-то однозначных решений принято не будет. Будут даны возможности, которые будет необходимо защищать в каждом конкретном случае, юридически грамотно использовать и, в конечном итоге, договариваться или переносить споры в суды, которые будут ставить окончательную точку в каждом случае.


Рекомендуем к прочтению:

Кредит малому и среднему бизнесу под 2% | «Можно»